PAR L'UN DE NOS SPÉCIALISTES
Ehpad lille - Statut LMP lille (loueur meublé professionnel)
Le statut de loueur meublé professionnel (LMP lille) permet d'acheter une chambre en ehpad lille.
Un ehpad lille est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes agées ayant besoin d'une assistance journalière et permanente.
L'investissement dans une ehpad lille est un très bon moyen pour se constituer une retraite complémentaire non fiscalisée.
Les résidences médicalisées, principalement les ehpad lille, sont en plein essor et la rentabilité moyenne se situe entre 5 et 6%.
Pour acheter un logement en ehpad lille, deux orientations sont possibles :
- Acheter une chambre en ehpad lille avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP lille)
- Ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le statut LMP lille est un régime particulièrement intéressant mais est soumis à certaines conditions et nécessite un investissement de départ élevé.
I. Un investissement optimal LMP lille et ehpad lille
Le statut LMP lille demande un investissement important en termes de chambres dans un ehpad lille:
Le montant minimum est de l'ordre de 500 000€ pour atteindre les 23 000€ de recettes locatives.
Cependant les avantages sont considérables et l'adéquation ehpad lille / LMP lille offre la possibilité d'acheter par le biais d'une structure patrimoniale et ainsi :
- optimiser la transmission patrimoniale future
- obtenir des revenus défiscalisés grâce aux amortissements
- échapper à l'ISF sous certaines conditions
- récupérer de la T.V.A
- obtenir une protection sociale.
II. Principe général LMP lille et ehpad lille
Pour devenir LMP lille, il faut acquérir une location meublée: tous logements situés dans des résidences de tourisme, résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, et surtout dans des ehpad lille.
Les ehpad lille sont des résidences destinées à accueillir des personnes âgées dont la moyenne d'âge avoisine les 85 à 95 ans, les ehpad lille doivent répondrent à des critères de sécurité et de confort.
Les personnes physiques ou sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors :
- qu'ils sont inscrits au RCS
- qu'ils réalisent plus de 23000€ de recettes annuelles
- et depuis 2009 que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global.
De plus dans le cadre d'une location de chambre ehpad lille en LMP lille, les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d'opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Le statut de LMP lille est accessible à personnes physiques mais aussi à toute personne morale soumise à l'impôt sur le revenu .
III. Avantages du statut LMP lille et ehpad lille
- Lorsque vous acquérez une chambre dans une ehpad lille et que vous optez pour le statut LMP lille il est possible de récupérer la T.V.A sous certaines conditions.
- Grâce au statut LMP lille il est possible d'amortir linéairement l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans.
Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
- Le régime de LMP lille est optimal lorsque le contribuable emprunte pour financer l'investissement. Pendant la durée de remboursement du prêt, les frais financiers s'imputent sur le revenu global dégageant un déficit également imputable.
L'emprunt remboursé, le contribuable pourra encore réduire son revenu BIC en imputant les amortissements de l'immeuble qui n'ont pu l'être avant.
Précision : suite à la loi de finances pour 2009, les locations en meublé relèvent désormais du second plafond de CA HT, soit 32 000 euros en 2009. Donc si le montant annuel des loyers perçus n'excède pas 32 000€, l'investisseur sera placé sous le régime de la micro-entreprise.
Un abattement de 71% (minimum de 305€) sera alors opéré.
IV. Fiscalité LMP lille et ehpad lille
- Lorsque les recettes de la location n'excèdent pas 76 300€, le régime micro BIC s'applique automatiquement. Au-delà de cette limite, ce sont les régimes réels d'imposition qui sont utilisés : entre 76 300€ et 763 000€, on parle de réel simplifié, au-delà de 763 000€, de réel normal LMP lille et ehpad lille
- Le statut permet de déduire du revenu global, la totalité des charges foncières : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais d'acquisition, dépense d'entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien LMP lille et ehpad lille
- Si l'activité LMP est exercée depuis 5 ans et que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d'impôt LMP lille et ehpad lille
- Les héritiers ont droit à des allégements sur les droits de successions LMP lille et ehpad lille
- Si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal, alors les biens loués n'entrent pas dans le calcul de l'ISF LMP lille et ehpad lille
- Il est possible lors de la première année de défiscaliser les frais d'établissement à condition que l'acte notarié et la livraison de l'ehpad se fassent dans la même année civile LMP lille et ehpad lille
