PAR L'UN DE NOS SPÉCIALISTES
Ehpad lille - Statut LMNP lille (loueur meublé non professionnel)
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP lille) permet aujourd'hui d'investir dans un logement en ehpad lille (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Un logement en ehpad lille est constitué de plusieurs chambres médicalisées permettant d'accueillir des personnes âgées qui ne peuvent vivre quotidiennement sans assistance.
Une chambre en ehpad lille est donc une partie de l'ensemble immobilier constitué uniquement de chambres meublées et comportant tous les éléments nécessaires à l'accueil de personnes âgées.
Les rentabilités moyennes des ehpad lille sont élevées : de l'ordre de 5 à 6% en moyenne.
Pour acheter un logement en ehpad lille, deux orientations sont possibles :
- Acheter une chambre en ehpad lille avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP)
- Ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP lille)
Le statut LMNP lille permettra tout d'abord de se créer un patrimoine sans effort d'épargne conséquent.
Le statut LMNP lille permettra par la suite de basculer vers le statut professionnel si les capacités d'endettement de l'investisseur augmentent.
I. LMNP lille et EHPAD lille : Une combinaison gagnante
Le régime LMNP lille va permettre de réaliser l'acquisition d'une ou plusieurs chambres d'une ehpad lille avec plusieurs avantages :
- Non-obligation d'être inscrit au RCS
- Absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles
- Récupération de la T.V.A
- Déduction des amortissements relatifs à la valeur de l'immeuble et des meubles
Ces déductions permettent de bénéficier de revenus nets d'impôts et de taxes.
II. Principe général LMNP lille et ehpad lille
Pour obtenir le statut LMNP lille, il faut se soustraire à plusieurs conditions élémentaires.
Les personnes qui souhaitent investir dans un logement ehpad lille avec ce statut ne doivent pas retirer de cette activité 50% de leur revenu global.
Les recettes locatives générées par la location de l'ehpad lille doivent de plus être inférieures ou égales à 23000€.
Les déficits qui pourraient alors être générés ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.
Les investisseurs pouvant effectuer ce type d'opérations sont toutes les personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer, mais aussi une personne morale soumise à l'impôt sur le revenu.
III. Avantages du statut LMNP lille et ehpad lille
- Si vous optez pour le statut LMNP lille lors d'un achat en ehpad lille, il est possible de récupérer la T.V.A. En ehpad lille, le premier avantage fiscal est quasi immédiat et représente le remboursement du montant total de la T.V.A. environ six mois après la livraison du bien. Cette T.V.A. est utilisable de différentes manières. Elle permet le remboursement d'une partie du crédit si le crédit est amortissable ou peut aussi être versée sur un contrat d'assurance vie pour nantir un prêt in-fine, ou encore être utilisée librement si l'achat de l’ehpad lille a été fait au comptant.
- Le statut de LMNP lille autorise les amortissements linéaires sur l'immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans.
Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
IV. Fiscalité LMNP lille et ehpad lille
En LMNP lille, la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs.
Ces déductions permettent d'absorber la totalité des revenus générés par la location des biens.
De plus, si l'acquéreur a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l'amortissement des murs mais aussi du mobilier.
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP lille) perçoit par définition, des loyers inférieurs à 76 300€ (limite de micro-BIC).
Il peut se placer sous le régime de la micro-entreprise et mentionner directement les loyers perçus sur sa déclaration de revenus.
Le bénéfice imposable est égal au montant des loyers diminué de l'abattement de 68%.
On peut noter que cet abattement est très favorable par rapport au microfoncier dont l'abattement de 30% est plafonné à 15 000€.
En résumé l'investisseur n'est imposé que sur 32% de ses revenus locatifs.
